משכנתא היא הלוואה שלוקחים לתקופה ארוכה מאוד, והרבה דברים יכולים לקרות בדרך. מהרגע שאתם לוקחים משכנתא ועד שאתם מסיימים להחזיר אותה, מצבכם הכלכלי עובר כל מיני שינויים, ולעיתים שינויים אלה עלולים לגרום למצב בו אתם מתקשים לעמוד בהחזרים החודשיים. במצב כזה, ובמספר תרחישים נוספים, מחזור משכנתא עשוי להקל עליכם מאוד.
מה זה מחזור משכנתא?
כאשר ממחזרים משכנתא, למעשה פורעים את המשכנתא הנוכחית שלכם, ובמקומה לוקחים משכנתא חדשה בתנאים אחרים. את המשכנתא החדשה ניתן לקחת באותו הגוף הפיננסי, או מגוף אחר. זה אומר שבכל שלב יש לכם אפשרות, לבחון את תנאי המשכנתא הקיימים ולבדוק האם אתם יכולים לשפר אותם. זה חשוב מאוד במצב בו אתם לא מצליחים לממן את ההחזר, אבל יכול לספק הקלה גדולה גם אם אתם כן מצליחים לעמוד בקצב.
באופן כללי, ניתן לחלק את המצבים בהם כדאי לשקול מחזור הלוואה לשני סוגים:
- שינוי במצב הכלכלי שלכם – לאורך חיי משכנתא, ההכנסות וההוצאות שלכם לא נשארות קבועות. אם המצב שלכם הורע מאז החתימה על המשכנתא, לרמה שאתם לא עומדים בהחזר, אתם יכולים למשל לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר, וכך להקטין את סכום ההחזר החודשי.
- שינוי חיצוני שמשפיע על תנאי ההלוואה – אפילו אם במצבכם לא חל שום שינוי, ייתכן ומשכנתא תהפוך ללא משתלמת עבורכם. זה קורה בשל שינויים בריבית, בשער הדולר וכו'.
שימו לב: אין הגבלה על כמות הפעמים שמותר למחזר משכנתא. ההגבלה היחידה: ניתן למחזר משכנתא רק אם נותר לכם להחזיר לפחות 10% מהסכום המקורי שקיבלתם.
כמה זה עולה?
אם אתם לא מצליחים להחזיר משכנתא, אין לכם הרבה ברירה אלא למחזר אותה. לשם כך חשוב שתכירו את העלויות השונות של התהליך. קודם כל, יש עמלת פירעון מוקדם. חשוב לציין שאת עמלה זו ניתן להוזיל, על ידי ביטול המרכיב של אי הודעה מוקדמת, אם מודיעים לגוף ממנו לקחתם את המשכנתא 10 ימים לפני הפירעון. מלבד זו, עליכם לשלם עמלה תפעולית ועמלת היוון בגין הפרשי ריבית.
עמלות נוספות שרלבנטיות רק בחלק מהמקרים: עמלת מדד (עבור משכנתא צמודת מדד) ועמלת הפרשי שער (עבור משכנתא צמודה לשער של מטבע זר).
שימו לב: אם יש לכם תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון, אתם מקבלים פטור מעמלת הפירעון המוקדם בכל מקרה של מחזור משכנתא.
איך עושים את זה נכון?
אז איך לוקחים בחשבון את כל העלויות, וממבצעים מחזור יעיל שיסייע לכם לצאת לדרך חדשה? ראשית, כדאי מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה ומקצועי, שיידע להתאים את המשכנתא החדשה לצרכים שלכם, כעת ובעתיד. שנית, תצטרכו לבחון לעומק את המשכנתא הנוכחית שלכם, ועל ידי כך להבין בדיוק מה כדאי לשנות בה.
בקשו מהגוף שהעניק לכם את המשכנתא, שישלח לכם דוח סילוק יתרות, אשר מפרט את כל מה שאתם צריכים לדעת. אתם יכולים לבחון מספר תרחישים באמצעות מחשבונים באינטרנט. קחו בחשבון שבמחזור משכנתא, אתם יכולים לבחור מחדש את כל התנאים של ההלוואה: ריבית, תקופה, סכום, תמהיל וכו'.
כדי לוודא שהפעם תצליחו לעמוד בהחזר המשכנתא, כדי להתחייב על סכום החזר חודשי, אשר אינו עולה על שליש מההכנסה נטו שלכם. כלומר, אם אתם מרוויחים 10,000 ₪ בחודש ומוציאים 7,000 ₪, אתם צריכים לקבוע החזר של עד 1,000 ₪. בבחירת הסכום שאתם מקבלים, קחו בחשבון שהמשכנתא החדשה משמשת בראש ובראשונה לכיסוי המשכנתא הקודמת.
